De overheid legt de bestemming van een grond ‘voor eeuwig’ vast. Als ze die wijzigt, moet ze de economische schade vergoeden.Steven Coenegrachts verdedigt een eerlijke vergoeding voor eigenaren.

Een coalitie van boeren, natuurbeschermers, architecten en stedenbouwkundigen tekende vorige week verzet aan tegen de plannen van de Vlaamse bouwshift. De voorzitters van onder andere de Boerenbond, Natuurpunt, Bond Beter Leefmilieu, Netwerk Architecten Vlaanderen en de Vlaamse Vereniging voor Ruimte en Planning vrezen dat de plannen onbetaalbaar zijn en dat we afstevenen op ‘een bouwshift op papier’ (DS 29 maart). Vooral de uitgewerkte planschaderegeling is kop van Jut. Dat is onterecht.

De coronacrisis heeft ons doen stilstaan bij het belang van een groene, gezonde en diverse leefomgeving. Iedereen wil ons groen beschermen, wil een aangename leefomgeving voor onze kinderen, wil versnippering en files tegengaan. En dus moeten we ingrijpen. De beschikbare ruimte moeten we dan wel beter en efficiënter gebruiken. Bijvoorbeeld door meer aandacht te besteden aan gedeeld ruimtegebruik. Ik denk dan aan appartementen boven een supermarkt of crèche. Die zijn nog te vaak de uitzondering. Ze zouden de regel moeten zijn. Of waarom geen publiek toegankelijk park boven op een supermarkt?

Allemaal speculanten?

Daarnaast moeten we minder beslag leggen op de open ruimte. Een deel van de grond die bestemd is om op te bouwen of te ondernemen, moet een andere bestemming krijgen: landbouwgrond of open ruimte. Aan zo’n bestemmingswijziging is een daling in economische waarde verbonden. Dat is het resultaat van de ‘wet van de eeuwige zekerheid’ in de ruimtelijke ordening waar professor Johan Rutgeerts gisteren in deze krant over schreef (DS 7 april). Het is de overheid die de bestemming van een grond ‘voor eeuwig’ vastlegt en dus ook diezelfde overheid die de economische schade moet vergoeden als ze die bestemming wijzigt.

Maar volgens sommigen moeten we niet alle schade van eigenaars vergoeden. Want dat zijn toch allemaal rijke, op winst beluste speculanten? Die mogen best meebetalen aan de noodzakelijke bouwshift, bijvoorbeeld door maar 80 procent te vergoeden van het bedrag dat ze zelf betaald hebben. Die redenering gaat voorbij aan de realiteit. We weten dat grond in een woonreservegebied voor 77 procent in eigendom is van mensen met maar één perceel. Vaak gaat het over een stukje grond dat binnen de familie werd overgedragen via een erfenis. Voor andere types grond zijn de cijfers minder duidelijk, maar ook daar is het nodig om de praktijk af te zetten tegen het populisme van sommigen.

Een kleine kmo die een perceel in eigendom heeft om zichzelf te verzekeren van een toekomstige uitbreiding beschouw ik niet als een speculant, maar als een verstandige ondernemer. Een jong koppel dat een stukje bouwgrond koopt en ervoor kiest om nog vijf jaar te sparen voor het zijn droomhuis bouwt, noem ik niet rijk of op geld belust. Als de overheid niet langer toestaat dat de grond van die kmo of dat koppel bebouwd wordt, met goede redenen, dan moet ze dat waardeverlies compenseren tegen 100 procent van de
marktwaarde. Dat is terecht vastgelegd in het akkoord over de bouwshift.

De inschatting van die waarde zal gebeuren door een onafhankelijke landcommissie en is onderworpen aan dertien criteria. Zo is grond die 50 meter van een uitgeruste weg ligt, gemiddeld genomen minder waard dan grond die grenst aan die weg. Ook regionale verschillen zullen een impact hebben op de waarde. Dat alles is logisch en komt tegemoet aan de bezorgdheid dat deze bouwshift onbetaalbaar zou zijn.

Trouwens, die betaalbaarheid is al eerder onderzocht. Dé grote conclusie was dat het voorgestelde beleid een aanzienlijke meerwaarde heeft voor de samenleving. Doordat je minder nieuwe wegen en nutsvoorzieningen moet aanleggen en onderhouden, bespaar je op termijn ongeveer 33 miljard euro.

Geen tweede Arco-debacle

Gemeenten beslissen tot 2040 over de herbestemming van gronden. Dat is logisch. Je kunt niet vanuit Brusselse kantoren uitmaken welke gronden in Bocholt of Langemark-Poelkapelle goed of slecht gelegen zijn. Dat Vlaanderen de factuur voor de steden en gemeenten zou verlichten door dit soort projecten mee te financieren, vind ik een legitieme vraag. Die moeten we creatief en met veel goodwill bekijken. Ook Vlaanderen spaart dan op termijn geld uit en spreidt de middelen beter over de komende twintig jaar.

De overheid heeft via de gewestplannen uit de jaren 70 gestimuleerd dat de markt een waarde geeft aan grond. Als diezelfde overheid dat nu wil veranderen, dan moet ze die waarde volledig compenseren. Anders is ze zelf verantwoordelijk voor een hold-up op het vermogen van de Vlaming. Een waar het Arco-debacle bij verbleekt. Het zou verstandig zijn om in deze bouwshift niet dezelfde reactie uit te lokken bij de gedupeerden, namelijk ellenlange gerechtelijke procedures. Want dat is de échte garantie voor een bouwshift op papier.

Steven Coenegrachts

De Standaard – 8 april 2021